quarta-feira, 27 de outubro de 2021

CONCEITOS E EFEITOS DA AÇÃO DEMARCATÓRIA

Os limites de uma propriedade estão descritos na matrícula imobiliária arquivada no competente cartório de registro de imóveis (SMI/Secom)

Em caso de litígio, a Justiça determinará um perito para obter o traçado da linha demarcanda

Fábio Adriano de Souza Xavier*

O Código Civil estabelece regras para a demarcação dos limites entre prédios, dispondo que o proprietário pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.

A ação demarcatória tem a finalidade de: Definir novos limites para fixá-los entre cada imóvel envolvido ou reaver limites já existentes, mas que por algum motivo foram apagados. Com previsão no Código Civil nos artigos 1.297 e 1.298, bem como é regulamentado nos artigos de 569 a 598 do Código de Processo Civil. Logo, estabelecer limites de um imóvel corresponde a determinar uma linha de separação (contínua, reta, curva ou quebrada) entre ele e todos os outros que lhe são lindeiros.

Com a vigência da Lei 6015/73, os limites de uma propriedade estão descritos na matrícula imobiliária arquivada no competente cartório de registro de imóveis. Na realização de venda e compra de propriedades, o título de aquisição (escritura ou contrato de financiamento imobiliário) indicará a redação da certidão de matrícula imobiliária, contendo os marcos e limites da propriedade para individualizá-lo.

No entanto, existem casos em que o terreno não define a linha divisória entre os confinantes, o que pode gerar conflitos. Portanto, o que enseja o pleito da ação demarcatória são as hipóteses em que, entre imóveis confinantes, não tenha e nem nunca houve a fixação da linha demarcatória; ou em que, os marcos foram destruídos em virtude da ação do tempo ou tenham desaparecido ou tenham se tornado confusos, impossibilitando-se, com isso, a sua perfeita identificação; e nas hipóteses em que, quando constam descrições divergentes a respeito da linha demarcatória, nos documentos dos imóveis confinantes, de modo que surja a necessidade de estabelecer a verdadeira linha de limite entre os imóveis.

No entanto, trata-se de um procedimento especial para terras particulares, já que as públicas possuem outro procedimento chamado de discriminatória.

A legitimidade ativa, ou seja, a capacidade de pedir a demarcação, é do proprietário, de modo que a ação deverá ser instruída com a certidão de propriedade. Evidente, no entanto, que o condômino e o nu-proprietário também possuem capacidade postulatória. Além destes, o promissário comprador, com contrato sem cláusula de arrependimento, poderá requerer a demarcação.

Após proposta a ação de demarcação, o exame do título de propriedade se faz necessária para verificar os limites da propriedade. Caberá aos réus, proprietários dos imóveis confinantes, após devidamente citados, apresentar contestação, no prazo de 15 dias, informando a descrição dos limites e o título de sua propriedade.

Não sendo evidente os limites das propriedades, o juiz ordenará a prova pericial com objetivo obter o traçado da linha demarcanda, conforme determina o art. 579 do Código de Processo Civil. Trata-se de diligência indispensável, cuja inobservância acarreta a nulidade da sentença. Assim, um perito agrimensor é nomeado livremente pelo juiz, não sendo necessária a audiência prévia das partes; porém, é permitido às partes formular quesitos e apresentar assistentes técnicos.

Ato continuo, concluídos os estudos, o perito apresentará minucioso laudo sobre o traçado da linha demarcanda, considerando os títulos de propriedade, os marcos, os rumos, as informações de antigos moradores do lugar e outros elementos. Desta forma, o perito emitirá um laudo com as informações físicas, sociais e documentais do imóvel.

De posse do laudo, o juiz proferirá a sentença declaratória, julgando procedente o pedido e determinando o traçado da linha demarcanda entre os imóveis dos confinantes. Caso seja identificada que uma propriedade possua área invadida, a sentença deverá determinar a restituição desta área, declarando o domínio ou a posse do prejudicado, ou ambos. No entanto, caso as informações do perito verifiquem não ser necessária a pretensão de demarcar, o pedido será julgado improcedente e não haverá alteração nas linhas entre os imóveis.

Por fim, não havendo discussões sobre o laudo ofertado pelos peritos e superado os prazos recursais possíveis, o perito efetuará a demarcação e colocará os marcos necessários, devendo consignar em planta e memorial descritivo as referências convenientes para a identificação, em qualquer tempo, dos pontos assinalados.

Após, o juiz, proferirá a sentença homologatória validando a modificação do imóvel que será transcrita no registro de imóveis, de modo a fazer constar na matrícula imobiliária a nova descrição do imóvel.

Dom Total

Graduado em Direito pela Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais, pós-graduado em Direito Processual pelo Instituto de Educação Continuada da PUC/MG, pós-graduado em Direito Imobiliário, Urbanístico e Notarial pela Unisc. Advogado atuante em Direito Urbanístico, Notarial e Registral, Imobiliário e Contratos.

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